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Detrazioni ristrutturazioni edilizie

Detrazioni fiscali 50% per ristrutturazioni edilizie

Detrazioni fiscali per manutenzione ordinaria e straordinaria, restauro o risanamento conservativo

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Interventi ammessi
Requisiti e tetto di spesa
Beneficiari
Periodo d’imposta cui si riferiscono le detrazioni
Quote della detrazione
Cumulabilità e compatibilità
Procedure

La Legge di bilancio 2018 (Legge 205/2017) ha disposto l'ennesima proroga di un anno (al 31 dicembre 2018) delle detrazioni del 50% per le ristrutturazioni edilizie.

Interventi ammessi

Manutenzione ordinaria e straordinaria

La detrazione Irpef riguarda le spese sostenute per eseguire gli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria, le opere di restauro e risanamento conservativo e i lavori di ristrutturazione edilizia per i singoli appartamenti e per gli immobili condominiali (Lettere a), b), c) e d) del comma 1, articolo 3 del Testo Unico dell’Edilizia Dpr 380/2001).

• definizione manutenzione ordinaria

Secondo la lettera a), comma 1, articolo 3 del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380 sono "interventi di manutenzione ordinaria, gli interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti".

Esempi di manutenzione ordinaria:
- tinteggiatura pareti e soffitti
- sostituzione di pavimenti
- sostituzione di infissi esterni
- rifacimento di intonaci
- sostituzione tegole e rinnovo delle impermeabilizzazioni
- riparazione o sostituzione di cancelli o portoni
- riparazione delle grondaie
- sostituzione sanitari

• definizione manutenzione straordinaria

Secondo la lettera b), comma 1, articolo 3 del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, come modificato dal decreto legge 133/2014 (comma 1, articolo 17),  sono "interventi di manutenzione straordinaria le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino modifiche delle destinazioni di uso. Nell'ambito degli interventi di manutenzione straordinaria sono ricompresi anche quelli consistenti nel frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere anche se comportanti la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari nonché del carico urbanistico purché non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l'originaria destinazione d'uso".

Esempi di manutenzione straordinaria:
- installazione di ascensori e scale di sicurezza
- realizzazione dei servizi igienici
- sostituzione di infissi esterni e serramenti o persiane con serrande e con modifica di materiale o tipologia di infisso
- rifacimento di scale e rampe
- realizzazione di recinzioni, muri di cinta e cancellate
- costruzione di scale interne
- sostituzione dei tramezzi interni senza alterazione della tipologia dell’unità immobiliare
- sostituzione caldaia
- interventi finalizzati al risparmio energetico

• definizone restauro e risanamento conservativo

Secondo la lettera c), comma 1, articolo 3 del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380 sono "interventi di restauro e di risanamento conservativo, gli interventi edilizi rivolti a conservare l'organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalita' mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell'organismo stesso, ne consentano destinazioni d'uso con essi compatibili. Tali interventi comprendono il consolidamento, il ripristino e il rinnovo degli elementi costitutivi dell'edificio, l'inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell'uso, l'eliminazione degli elementi estranei all'organismo edilizio".

Esempi di restauro e risanamento conservativo:
- interventi mirati all’eliminazione e alla prevenzione di situazioni di degrado
- adeguamento delle altezze dei solai nel rispetto delle volumetrie esistenti
- apertura di finestre per esigenze di aerazione dei locali.

• definizone ristruttrazione edilizia

Secondo la lettera d), comma 1, articolo 3 del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380 sono "interventi di ristrutturazione edilizia, gli interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell'edificio, l'eliminazione, la modifica e l'inserimento di nuovi elementi ed impianti. Nell'ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi anche quelli consistenti nella demolizione e successiva fedele ricostruzione di un fabbricato identico, quanto a sagoma, volumi, area di sedime e caratteristiche dei materiali, a quello preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l'adeguamento alla normativa antisismica".

Esempi di ristrutturazione edilizia:
- demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria dell’immobile preesistente
- modifica della facciata
- realizzazione di una mansarda o di un balcone
- trasformazione della soffitta in mansarda o del balcone in veranda
- apertura di nuove porte e finestre
- costruzione dei servizi igienici in ampliamento delle superfici e dei volumi esistenti

Nel caso di manutenzione ordinaria sono ammessi all’agevolazione Irpef solo gli interventi che riguardano le parti comuni di edifici residenziali.

Per parti comuni di edifici resideniali si intendono  indicate dall’articolo 1117, numeri 1, 2 e 3 del codice civile:
• il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d’ingresso, i vestiboli, i portici, i cortili, tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune
• i locali per la portineria e per l’alloggio del portiere, per la lavanderia, per il riscaldamento centrale, per gli stenditoi o per altri simili servizi in comune
• le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono all’uso e al godimento comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, le fognature, eccetera.

La manutenzione ordinaria è, dunque, esclusa dalla detrazione in caso di interventi su singole unità immobiliari residenziali di qualsiasi categoria catastale, anche rurali, e sulle loro pertinenze. Per queste categorie di immobili sono ammessi alla detrazione solo gli interventi di manutenzione straordinaria, restauro, risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia.

Sono, inoltre, ammessi alla detrazione interventi:

• diversi da manutenzione ordinaria, straordinaria, restauro, risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia e necessari alla ricostruzione o al ripristino dell'immobile danneggiato a seguito di eventi calamitosi, sempreché sia stato dichiarato lo stato di emergenza, anche anteriormente alla data di entrata in vigore del Dl Salva Italia, convertito in legge 214/2011

• relativi alla realizzazione di autorimesse o posti auto pertinenziali anche a proprietà comune

• "finalizzati alla eliminazione delle barriere architettoniche, aventi ad oggetto ascensori e montacarichi, alla realizzazione di ogni strumento che, attraverso la comunicazione, la robotica e ogni altro mezzo di tecnologia più avanzata, sia adatto a favorire la mobilità interna ed esterna all'abitazione per le persone portatrici di handicap in situazione di gravità"

• "relativi all'adozione di misure finalizzate a prevenire il rischio del compimento di atti illeciti da parte di terzi"

Per "atti illeciti" si intendono, per esempio, furto, aggressione, sequestro di persona e ogni altro reato la cui realizzazione comporti la lesione di diritti giuridicamente protetti. In questi casi, la detrazione è applicabile unicamente alle spese sostenute per realizzare interventi sugli immobili. Ecco alcuni esempi:

- rafforzamento,  sostituzione  o  installazione  di  cancellate o  recinzioni murarie degli edifici;
- apposizione di grate sulle finestre o loro sostituzione;
- porte blindate o rinforzate;
- apposizione o sostituzione di serrature, lucchetti, catenacci, spioncini;
- installazione di rilevatori di apertura e di effrazione sui serramenti;
- apposizione di saracinesche;
- tapparelle metalliche con bloccaggi;
- vetri antisfondamento;
- casseforti a muro;
- fotocamere o cineprese collegate con centri di vigilanza privati;
- apparecchi rilevatori di prevenzione antifurto e relative centraline.

Non rientra nell’agevolazione il contratto stipulato con un istituto di vigilanza.

• "relativi alla realizzazione di opere finalizzate alla cablatura degli edifici, al contenimento dell'inquinamento acustico"

• "relativi all'adozione di misure antisismiche con particolare riguardo all'esecuzione di opere per la messa in sicurezza statica, in particolare sulle parti strutturali, per la redazione della documentazione obbligatoria atta a comprovare la sicurezza statica del patrimonio edilizio, nonché per la realizzazione degli interventi necessari al rilascio della suddetta documentazione. Gli interventi relativi all'adozione di misure antisismiche e all'esecuzione di opere per la messa in sicurezza statica devono essere realizzati sulle parti strutturali degli edifici o complessi di edifici collegati strutturalmente e comprendere interi edifici e, ove riguardino i centri storici, devono essere eseguiti sulla base di progetti unitari e non su singole unità immobiliari"

Attenzione: la detrazione delle spese sostenute per misure antisismiche e per l’esecuzione di opere per la messa in sicurezza statica, segue regole specifiche, peraltro di recente modificate dalla Legge di bilancio 2017.

>> Per approfondimenti, si veda la voce "Detrazione 50% antisismica" nel menu di sinistra

• di bonifica dall'amianto

• di esecuzione di opere volte ad evitare gli infortuni domestici

• finalizzati al conseguimento di risparmi energetici, compresa l'installazione di impianti fotovoltaici

Questa ultima tipologia di interventi è stata aggiunta dal Decreto legge 201/2011 (convertito in Legge 214/2011), prevedendo l'inserimento nell'articolo 16-bis del Tuir la lettera h:

"interventi relativi alla realizzazione di opere finalizzate al conseguimento di risparmi energetici con particolare riguardo all'installazione di impianti basati sull'impiego delle fonti rinnovabili di energia. Le predette opere possono essere realizzate anche in assenza di opere edilizie propriamente dette, acquisendo idonea documentazione attestante il conseguimento di risparmi energetici in applicazione della normativa vigente in materia". Tra essi è compresa anche l'installazione di impianti fotovoltaici, come precisato dall'Agenzia delle entrate con la Risoluzione 2 aprile 2013, n. 22.

>> Per approfondimenti, si veda la voce "Detrazione 50% fotovoltaico" nel menu di sinistra

• per l’adozione di misure antisismiche, con particolare riguardo all’esecuzione di opere per la messa in sicurezza statica (per maggiori informazioni vedi voce "Detrazione antisismica" nel menu di sinistra):

• di bonifica dall’amianto e di esecuzione di opere volte a evitare gli infortuni domestici (ad esempio: installazione di apparecchi, di rilevazione di presenza di gas inertimontaggio di vetri anti-infortunio, installazione del corrimano).

Tra le spese sostenute sono oggetto di detrazione anche quelle per:

• l'acquisto di mobili e di grandi elettrodomestici di classe non inferiore alla A+, nonché A per i forni, per le apparecchiature per le quali sia prevista l'etichetta energetica, finalizzati all'arredo dell'immobile oggetto di ristrutturazione per l'arredo dell'edificio oggetto di ristrutturazione, per un massimo di 10 mila euro (in pratica si concede un bonus di 5.000 euro);

>> Per approfondimenti, si veda la voce "Bonus mobili ed elettrodomestici" nel menu di sinistra

• la progettazione e per le prestazioni professionali connesse all'esecuzione delle opere edilizie e alla messa a norma degli edifici.

La detrazione spetta anche nel caso di acquisto di immobili facenti parte di fabbricati interamente ristrutturati o restaurati da imprese di costruzione e da cooperative edilizie, a condizione che l’alienazione o assegnazione dell’immobile avvenga entro 18 mesi dalla data di termine dei lavori.

>> Per approfondimenti, si veda la voce "Detrazione 50% costruttori/acquirenti" nel menu di sinistra

In caso di ristrutturazioni con demolizione e ricostruzione, il beneficio fiscale si può ottenere solo nel caso di fedele ricostruzione dell'edificio. Sono quindi esclusi tutti gli interventi di ampliamento, anche quelli consentiti dal cosiddetto Piano Casa (art. 11 del Decreto legge 112 del 2008, convertito in Legge 133/2008).


Acquisto box pertinenziale

La detrazione, prevista dall’art. 16-bis del Tuir (Dpr 917/86) per le spese relative a interventi di recupero del patrimonio edilizio, è ammessa anche per gli interventi relativi alla realizzazione di autorimesse o posti auto pertinenziali a immobili residenziali, anche a proprietà comune, nonché, per l’acquisto di autorimesse e posti auto pertinenziali, limitatamente ai costi di realizzo comprovati dall’attestazione rilasciata dal costruttore.

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Requisiti e tetto di spesa

L'agevolazione spetta fino a un massimo di spesa di 96.000 euro per singola unità immobiliare.

Si noti che in questo caso viene posto un limite alla spesa complessiva (96.000 euro, che diventano, al 50%, 48.000 euro di detrazione massima), mentre nel caso delle detrazioni per il risparmio energetico la legge prevede dei massimi di detrazione e non di spesa.

Nel caso in cui gli interventi realizzati in ciascun anno consistano nella prosecuzione di interventi iniziati in anni precedenti, ai fini del computo del limite massimo delle spese ammesse a fruire della detrazione si tiene conto anche delle spese sostenute nei diversi anni.


Utilizzo promiscuo

Se gli interventi sono realizzati su unità immobiliari residenziali adibite promiscuamente all'esercizio dell'arte o della professione, oppure ancora all'esercizio dell'attività commerciale, la detrazione spettante è ridotta al 50%.

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Beneficiari

Sono ammessi a fruire della detrazione sulle spese di ristrutturazione tutti coloro che sono assoggettati all’imposta sul reddito delle persone fisiche, residenti o meno nel territorio dello Stato.

Più in particolare possono beneficiare dell’agevolazione non solo i proprietari degli immobili ma anche tutti coloro che sono titolari di diritti reali sugli immobili oggetto degli interventi, come:

• proprietari o nudi proprietari;

• titolari di un diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione o superficie);

• locatari o comodatari;

• soci di cooperative divise e indivise;

• imprenditori individuali, per gli immobili non rientranti fra i beni strumentali o merce;

• soggetti indicati nell’articolo 5 del Tuir, che producono redditi in forma associata (società semplici, in nome collettivo, in accomandita semplice e soggetti a questi equiparati, imprese familiari), alle stesse condizioni previste per gli imprenditori individuali;

• le cooperative di abitazione a proprietà indivisa per interventi realizzati su immobili dalle stesse posseduti e assegnati in godimento ai propri soci (solo per i lavori eseguiti a partire dal 1° gennaio 2018);

• dagli Istituti autonomi per le case popolari, comunque denominati (solo per i lavori eseguiti a partire dal 1° gennaio 2018);

• dagli enti che hanno le stesse finalità sociali dei predetti istituti; questi enti devono essere stati costituiti, e già operanti alla data del 31 dicembre 2013, nella forma di società che rispondono ai requisiti della legislazione europea in materia di “in house providing” (solo per i lavori eseguiti a partire dal 1° gennaio 2018).

Per questi due ultimi soggetti beneficiari, le detrazioni spettano per gli interventi realizzati su immobili di loro proprietà, o gestiti per conto dei comuni, adibiti ad edilizia residenziale pubblica.

NB: Gli Enti locali non sono ammessi alla detrazione, in quanto non sono soggetti IRPEF. Per loro, il legislatore ha istituito specifici incentivi (come ad esempio il Conto termico). Le imprese e altri soggetti commerciali non sono ammesse alla detrazione se intervengono su immobili non residenziali.

In caso di persone fisiche, ha diritto alla detrazione anche il familiare convivente del possessore o detentore dell’immobile oggetto dell’intervento, purché sostenga le spese e le fatture e i bonifici siano a lui intestati. In pratica i soggetti che possono usufruire della detrazione sono molteplici (il proprietario, l'affittuario, oppure un familiare convivente dell'uno o dell'altro, ecc.), ovviamente non in modo cumulato. Ragionevolmente saranno i soggetti con maggiori redditi tassati ad essere avvantaggiati dalla detrazione in fase di dichiarazione dei redditi.

Attenzione: precedentemente all'emanazione della legge sulle unioni civili (legge 76/2016), il convivente che non era familiare del titolare dell'immobile e che sosteneva le spese per gli interventi in questione, avrebbe potuto beneficiare della detraziole soltanto se risultava detentore dell'immobile in base ad un contratto di comodato. Dopo le novità introdotte dalle legge 76/2016, questa regola decade, in quanto la legge ha attribuito una specifica rilevanza giuridica alla convivenza e "ha evidenziato l'esistenza di un legame concreto tra il convivente e l'immobile destinato a dimora comune. Quindi, secondo quanto stabilito dalla Risoluzione 64/E del 28 luglio 2016, "ai fini della detrazione di cui all'art. 16-bis la disponibilità dell'immobile da parte del convivente risulta insita nella convivenza che si esplica ai sensi della legge n. 76 del 2016 senza necessità che trovi titolo in un contratto di comodato".
Dunque, sulla base della nuova disciplina e del mutato quadro normativo di riferimento, "il convivente more uxorio che sostenga le spese di recupero del patrimonio edilizio, nel rispetto delle condizioni previste dal richiamato art. 16- bis, può fruire della detrazione alla stregua di quanto chiarito per i familiari conviventi. Così, ad esempio, come chiarito nella risoluzione n. 184/E del 2002, con riferimento ai predetti familiari, il convivente non proprietario dell’immobile può fruire della detrazione anche per le spese sostenute per interventi effettuati su una delle abitazioni nelle quali si esplica il rapporto di convivenza anche se diversa dall’abitazione principale della coppia".

Nel caso di due comproprietari di un immobile, se la fattura e il bonifico sono intestati a uno solo di essi, ma le spese di ristrutturazione sono state sostenute da entrambi, la detrazione spetta anche al soggetto che non è stato indicato nei predetti documenti, a condizione che nella fattura sia annotata la percentuale di spesa da quest’ultimo sostenuta.

Se è stato stipulato un contratto preliminare di vendita (compromesso), l’acquirente dell’immobile ha diritto all’agevolazione se:
- è stato immesso nel possesso dell’immobile
- esegue gli interventi a proprio carico
- è stato registrato il compromesso entro la data di presentazione della dichiarazione dei redditi in cui si fa valere la detrazione.

In caso di vendita dell'unità immobiliare sulla quale sono stati realizzati gli interventi, il venditore è libero di scegliere se continuare a usufruire della detrazione non utilizzata o trasferirla all'acquirente per i rimanenti periodi di imposta. La regola trova applicazione in tutte le ipotesi in cui si ha una cessione dell’immobile, anche nelle cessioni a titolo gratuito.
In assenza di specifiche indicazioni nell’atto di trasferimento, la Circolare 19/E ha stabilito che le detrazioni residue competano all’acquirente.

Nel caso specifico di vendita di una quota dell'immobile, l'Agenzia precisa che "il trasferimento di una quota di proprietà dell'immobile, da parte del proprietario esclusivo, non è idoneo a determinare un corrispondente trasferimento del diritto alla detrazione in favore dell'acquirente pro-quota, atteso che tale passaggio può verificarsi solo in presenza della cessione dell'intero immobile (Circolare 95/2000 e Circolare 24/2004)".
"Diversamente, il trasferimento della quota del 50% dell'immobile ristrutturato al soggetto che è già proprietario del restante 50%, comportando il consolidamento dell'intera proprietà dell'immobile in capo all'acquirente, realizza, di fatto, una fattispecie assimilabile alla cessione dell'intera unità immobiliare. In tale ipotesi, pertanto, la residua detrazione Irpef spettante in materia di ristrutturazioni del patrimonio edilizio, può essere trasferita alla parte acquirente che, per effetto della cessione pro-quota, diventa proprietaria esclusiva dell'immobile (Risoluzione 77/2009)".

In caso di decesso dell'avente diritto, la fruizione del beneficio fiscale si trasmette, per intero, esclusivamente all'erede che conservi la detenzione materiale e diretta del bene.

Può richiedere la detrazione anche chi esegue in proprio i lavori sull’immobile, limitatamente alle spese di acquisto dei materiali utilizzati.

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Periodo d’imposta cui si riferiscono le detrazioni

È possibile detrarre dall’Irpef (l’imposta sul reddito delle persone fisiche) la parte di oneri sostenuti secondo le percentuali valide nel periodo di imposta considerato.

Attualmente, il massimale di spesa è pari a 96.000 euro. Se si tratta di un intervento iniziato l’anno precedente questa resta la soglia complessiva per tutto l’intervento, indipendentemente da come si sono ripartite le spese nei due anni.

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Quote della detrazione

La detrazione va ripartita in 10 anni. Il contribuente che, pur avendone diritto, non ha usufruito dell’agevolazione in uno o più anni (ad esempio, per incapienza o perché esonerato dalla presentazione della dichiarazione dei redditi), nei successivi periodi d’imposta può comunque beneficiare della detrazione, indicando in dichiarazione il numero della rata corrispondente.

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Cumulabilità e compatibilità

La cumulabilità si riferisce alla possibilità di ottenere più benefici per uno stesso intervento. La compatibilità si riferisce alla possibile convivenza, nello stesso periodo, di due incentivi che premiano interventi diversi anche se spesso attigui (ad esempio diversi interventi nell'ambito di una stessa ristrutturazione edile).

La detrazione per le ristrutturazioni edilizie è cumulabile con le agevolazioni già previste sugli immobili oggetto di vincolo ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio (Dl 22 gennaio 2004, n. 42), ridotte nella misura del 50 per cento.

La detrazione è invece compatibile con la detrazione per il risparmio energetico, a condizione che non riguardino la stessa tipologia di intervento per la quale si richiedono le detrazioni fiscali per le ristrutturazioni edilizie.

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Procedure

Attenzione: la Legge di bilancio 2018 ha introdotto l'obbligo di trasmettere all'ENEA per via telematica le informazioni sugli interventi effettuati. Per conoscere l'iter procedurale, consulta "Procedure ristrutturazioni edilizie" nel menu di destra.

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NORME DI RIFERIMENTO

Dpr 6 giugno 2001, n. 380
Testo Unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia - Testo A

Dl 6 dicembre 2011, n. 201
Disposizioni urgenti per la crescita, l'equità e il consolidamento dei conti pubblici (cd. "Salva Italia") - Stralcio

Legge 22 dicembre 2011, n. 214
Conversione in legge del "Salva Italia"

Dl 4 giugno 2013, n. 63
Recepimento direttiva 2010/31/Ue sulla prestazione energetica in edilizia e proroga detrazioni fiscali del 55% e 50% per efficientamento energetico e ristrutturazioni degli edifici

Risoluzione Agenzia delle entrate 2 aprile 2013, n. 22
Modalità di applicazione della detrazione Irpef 36-50% per l'acquisto e l'installazione di un impianto fotovoltaico

Risoluzione Agenzia delle entrate 28 luglio 2016, n. 64
Detrazione delle spese per interventi di recupero del patrimonio edilizio sostenute dal convivente more uxorio

Circolare Agenzia delle entrate 18 settembre 2013, n. 29

Chiarimenti sulle detrazioni Irpef per efficientamento energetico degli edifici e ristrutturazioni edilizie (Dl 63/2013)

Circolare Agenzia delle entrate 1° giugno 2012, n. 19
Dichiarazione Irpef - Risposte a quesiti vari - Stralcio - Detrazioni 36% per interventi di ristrutturazione edilizia e 55% per interventi di efficientamento energetico

Risoluzione Agenzia delle entrate 24 marzo 2009, n. 77
Detrazione per ristrutturazione edilizia - Trasferimento del diritto di detrazione residua in caso di cessione della quota di proprietà dell'immobile interessato

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