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Detrazioni fiscali 50% (ex 36%)

Detrazioni fiscali per ristrutturazioni

Detrazioni fiscali 50% (ex 36%) per manutenzione ordinaria e straordinaria, restauro o risanamento conservativo

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Interventi ammessi
Requisiti e tetto di spesa
Beneficiari
Periodo d’imposta cui si riferiscono le detrazioni
Quote della detrazione
Cumulabilità e compatibilità
Procedure

La Finanziaria 2008 aveva rinnovato fino a tutto il 2010, le agevolazioni tributarie in favore di chi effettuava interventi di recupero del patrimonio edilizio degli immobili esistenti, limitatamente alle case di abitazioni e parti comuni di edifici residenziali situati nel territorio dello Stato. La Finanziaria 2009 aveva esteso l'agevolazione al 2011, mentre la Finanziaria 2010 l'aveva ulteriormente prorogata a tutto il 2012.

Il Decreto legge 6 dicembre 2011, n. 201 (convertito in Legge 214/2011) ha annullato la proroga al 2012 e ha reso stabili le detrazioni fiscali del 36% inserendole nel Dpr 917/86 (Testo Unico delle Imposte sui Redditi).

Il Dl 22 giugno 2012 n. 83, conosciuto come “Decreto crescita”, aveva cambiato il meccanismo dell’incentivazione aumentando la percentuale dal 36% al 50% e l'importo massimo detraibile da 48.000 a 96.000 euro. Questa ultima modifica rimaneva in vigore solo fino al 30 giugno 2013.

Il Dl 4 giugno 2013, convertito nella Legge 3 agosto 2013, n. 90, ha aggiunto tra le spese detraibili anche quelle sostenute per l'acquisto di mobili e di grandi elettrodomestici finalizzati all'arredo dell'immobile oggetto di ristrutturazione e ha aggiunto altri sei mesi di tempo alla scadenza di giugno, portandola al 31 dicembre 2013.

Infine, la Legge di stabilità 2014 ha ulteriormente prorogato la detrazione, con le seguenti modalità:

• detrazione del 50%, per le spese sostenute fino al 31 dicembre 2014;

• detrazione del 40%, per le spese sostenute dal 1° gennaio 2015 al 31 dicembre 2015;

• detrazione 36% (e importo massimo detraibile che ritorna a 48.000 euro), per le spese sostenute dal 1° gennaio 2016.

 

Interventi ammessi

La detrazione Irpef riguarda le spese sostenute per eseguire gli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria, le opere di restauro e risanamento conservativo e i lavori di ristrutturazione edilizia per i singoli appartamenti e per gli immobili condominiali (Lettere a), b), c) e d) del comma 1, articolo 3 del Testo Unico dell’Edilizia Dpr 380/2001).

• definizione manutenzione ordinaria

Secondo la lettera a), comma 1, articolo 3 del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380 sono "interventi di manutenzione ordinaria, gli interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti".

Esempi di manutenzione ordinaria:
- tinteggiatura pareti e soffitti
- sostituzione di pavimenti
- sostituzione di infissi esterni
- rifacimento di intonaci
- sostituzione tegole e rinnovo delle impermeabilizzazioni
- riparazione o sostituzione di cancelli o portoni
- riparazione delle grondaie

• definizione manutenzione straordinaria

Secondo la lettera b), comma 1, articolo 3 del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380 sono "interventi di manutenzione straordinaria, le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonche' per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unita' immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni di uso".

Esempi di manutenzione straordinaria:
- installazione di ascensori e scale di sicurezza
- realizzazione dei servizi igienici
- sostituzione di infissi esterni con modifica di materiale o tipologia di infisso
- rifacimento di scale e rampe
- realizzazione di recinzioni, muri di cinta e cancellate
- costruzione di scale interne
- sostituzione dei tramezzi interni senza alterazione della tipologia dell’unità immobiliare

• definizone restauro e risanamento conservativo

Secondo la lettera c), comma 1, articolo 3 del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380 sono "interventi di restauro e di risanamento conservativo, gli interventi edilizi rivolti a conservare l'organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalita' mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell'organismo stesso, ne consentano destinazioni d'uso con essi compatibili. Tali interventi comprendono il consolidamento, il ripristino e il rinnovo degli elementi costitutivi dell'edificio, l'inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell'uso, l'eliminazione degli elementi estranei all'organismo edilizio".

Esempi di restauro e risanamento conservativo:
- adeguamento delle altezze dei solai nel rispetto delle volumetrie esistenti
- ripristino dell’aspetto storico-architettonico di un edificio

• definizone ristruttrazione edilizia

Secondo la lettera d), comma 1, articolo 3 del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380 sono "interventi di ristrutturazione edilizia, gli interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell'edificio, l'eliminazione, la modifica e l'inserimento di nuovi elementi ed impianti. Nell'ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi anche quelli consistenti nella demolizione e successiva fedele ricostruzione di un fabbricato identico, quanto a sagoma, volumi, area di sedime e caratteristiche dei materiali, a quello preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l'adeguamento alla normativa antisismica".

Esempi di ristrutturazione edilizia:
- modifica della facciata
- realizzazione di una mansarda o di un balcone
- rasformazione della soffitta in mansarda o del balcone in veranda
- apertura di nuove porte e finestre
- costruzione dei servizi igienici in ampliamento delle superfici e dei volumi esistenti

Nel caso di manutenzione ordinaria sono ammessi all’agevolazione Irpef solo gli interventi che riguardano le parti comuni di edifici residenziali.

La manutenzione ordinaria è, dunque, esclusa dalla detrazione in caso di interventi su singole unità immobiliari residenziali di qualsiasi categoria catastale, anche rurali, e sulle loro pertinenze. Per queste categorie di immobili sono ammessi alla detrazione solo gli interventi di manutenzione straordinaria, restauro, risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia.

Sono, inoltre, ammessi alla detrazione interventi:

• diversi da manutenzione ordinaria, straordinaria, restauro, risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia e necessari alla ricostruzione o al ripristino dell'immobile danneggiato a seguito di eventi calamitosi, sempreché sia stato dichiarato lo stato di emergenza, anche anteriormente alla data di entrata in vigore del Dl SalvaItalia, convertito in legge 214/2011.

• relativi alla realizzazione di autorimesse o posti auto pertinenziali anche a proprietà comune

• "finalizzati alla eliminazione delle barriere architettoniche, aventi ad oggetto ascensori e montacarichi, alla realizzazione di ogni strumento che, attraverso la comunicazione, la robotica e ogni altro mezzo di tecnologia più avanzata, sia adatto a favorire la mobilità interna ed esterna all'abitazione per le persone portatrici di handicap in situazione di gravità"

• "relativi all'adozione di misure finalizzate a prevenire il rischio del compimento di atti illeciti da parte di terzi".

Per "atti illeciti" si intendono, per esempio, furto, aggressione, sequestro di persona e ogni altro reato la cui realizzazione comporti la lesione di diritti giuridicamente protetti. In questi casi, la detrazione è applicabile unicamente alle spese sostenute per realizzare interventi sugli immobili. Ecco alcuni esempi:

- rafforzamento,  sostituzione  o  installazione  di  cancellate o  recinzioni murarie degli edifici;
- apposizione di grate sulle finestre o loro sostituzione;
- porte blindate o rinforzate;
- apposizione o sostituzione di serrature, lucchetti, catenacci, spioncini;
- installazione di rilevatori di apertura e di effrazione sui serramenti;
- apposizione di saracinesche;
- tapparelle metalliche con bloccaggi;
- vetri antisfondamento;
- casseforti a muro;
- fotocamere o cineprese collegate con centri di vigilanza privati;
- apparecchi rilevatori di prevenzione antifurto e relative centraline.

Non rientra nell’agevolazione il contratto stipulato con un istituto di vigilanza.

• "relativi alla realizzazione di opere finalizzate alla cablatura degli edifici, al contenimento dell'inquinamento acustico"

• "relativi all'adozione di misure antisismiche con particolare riguardo all'esecuzione di opere per la messa in sicurezza statica, in particolare sulle parti strutturali, per la redazione della documentazione obbligatoria atta a comprovare la sicurezza statica del patrimonio edilizio, nonché per la realizzazione degli interventi necessari al rilascio della suddetta documentazione. Gli interventi relativi all'adozione di misure antisismiche e all'esecuzione di opere per la messa in sicurezza statica devono essere realizzati sulle parti strutturali degli edifici o complessi di edifici collegati strutturalmente e comprendere interi edifici e, ove riguardino i centri storici, devono essere eseguiti sulla base di progetti unitari e non su singole unità immobiliari"

Attenzione: il comma 1-bis dell’articolo 16 della Legge 90/2013, di conversione del Dl 63/2013, ha innalzato dal 50% (ex 36%) al 65% e fino al 31/12/2013, le spese sostenute per misure antisismiche e per l’esecuzione di opere per la messa in sicurezza statica, su costruzioni adibite ad abitazione principale o ad attività produttive e localizzate in zone 1 (sismicità alta) e zona 2 (sismicità media). La Legge di stabilità 2014 ha prorogato di un anno (fino al 31 dicembre 2014) la percentuale del 65% per interventi antisismici. Tale percentuale scenderà al 50% nel 2015.

>> Per approfondimenti, si veda la voce "Detrazione 65% antisismica" nel menu di sinistra

• di bonifica dall'amianto

• di esecuzione di opere volte ad evitare gli infortuni domestici

• finalizzati al conseguimento di risparmi energetici, compresa l'installazione di impianti fotovoltaici

Questa ultima tipologia di interventi è stata aggiunta dal Decreto legge 201/2011 (convertito in Legge 214/2011), prevedendo l'inserimento nell'articolo 16-bis del Tuir la lettera h:

"interventi relativi alla realizzazione di opere finalizzate al conseguimento di risparmi energetici con particolare riguardo all'installazione di impianti basati sull'impiego delle fonti rinnovabili di energia. Le predette opere possono essere realizzate anche in assenza di opere edilizie propriamente dette, acquisendo idonea documentazione attestante il conseguimento di risparmi energetici in applicazione della normativa vigente in materia". Tra essi è compresa anche l'installazione di impianti fotovolatici, come precisato dall'Agenzia delle entrate con la Risoluzione 2 aprile 2013, n. 22. Per maggiori informazioni vedi la voce "Focus fotovoltaico e detrazioni fiscali" nel menu di destra.

Tra le spese sostenuto sono oggetto di detrazione anche quelle per:

• l'acquisto di mobili e di grandi elettrodomestici di classe non inferiore alla A+, nonché A per i forni, per le apparecchiature per le quali sia prevista l'etichetta energetica, finalizzati all'arredo dell'immobile oggetto di ristrutturazione per l'arredo dell'edificio oggetto di ristrutturazione, per un massimo di 10 mila euro (in pratica si concede un bonus di 5.000 euro);

>> Per approfondimenti, si veda la voce "Bonus mobili ed elettrodomestici" nel menu di sinistra

• la progettazione e per le prestazioni professionali connesse all'esecuzione delle opere edilizie e alla messa a norma degli edifici.

La detrazione spetta anche nel caso di acquisto di immobili facenti parte di fabbricati interamente ristrutturati o restaurati da imprese di costruzione e da cooperative edilizie, a condizione che l’alienazione o assegnazione dell’immobile avvenga entro sei mesi dalla data di termine dei lavori.

>> Per approfondimenti, si veda la voce "Detrazione 50% (ex 36%) costruttori" nel menu di sinistra

In caso di ristrutturazioni con demolizione e ricostruzione, il beneficio fiscale si può ottenere solo nel caso di fedele ricostruzione dell'edificio. Sono quindi esclusi tutti gli interventi di ampliamento, anche quelli consentiti dal cosiddetto Piano Casa (art. 11 del Decreto legge 112 del 2008, convertito in Legge 133/2008).

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Requisiti e tetto di spesa

L'agevolazione spetta fino a un massimo di spesa di 96.000 euro per singola unità immobiliare.

Si noti che in questo caso viene posto un limite alla spesa complessiva (96.000 euro, che diventano, al 50%, 48.000 euro di detrazione massima), mentre nel caso delle detrazioni 65% (ex 55%) per l'efficienza energetica la legge prevede dei massimi di detrazione e non di spesa.

Nel caso in cui gli interventi realizzati in ciascun anno consistano nella prosecuzione di interventi iniziati in anni precedenti, ai fini del computo del limite massimo delle spese ammesse a fruire della detrazione si tiene conto anche delle spese sostenute neii diversi anni.

Utilizzo promiscuo

Se gli interventi sono realizzati su unità immobiliari residenziali adibite promiscuamente all'esercizio dell'arte o della professione, oppure ancora all'esercizio dell'attività commerciale, la detrazione spettante è ridotta al 50%.

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Beneficiari

Sono ammessi a fruire della detrazione sulle spese di ristrutturazione tutti coloro che sono assoggettati all’imposta sul reddito delle persone fisiche, residenti o meno nel territorio dello Stato.

Più in particolare possono beneficiare dell’agevolazione non solo i proprietari degli immobili ma anche tutti coloro che sono titolari di diritti reali sugli immobili oggetto degli interventi, come:

• proprietari o nudi proprietari;

• titolari di un diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione o superficie);

• locatari o comodatari;

• soci di cooperative divise e indivise;

• imprenditori individuali, per gli immobili non rientranti fra i beni strumentali o merce;

• soggetti indicati nell’articolo 5 del Tuir, che producono redditi in forma associata (società semplici, in nome collettivo, in accomandita semplice e soggetti a questi equiparati, imprese familiari), alle stesse condizioni previste per gli imprenditori individuali.

NB: Gli Enti locali non sono ammessi alla detrazione, in quanto non sono soggetti IRPEF. Per loro, il legislatore ha istituito specifici incentivi. Vedi voce "Conto termico" nel menu di destra.
Le imprese e altri soggetti commerciali non sono ammesse alla detrazione se intervengono su immobili non residenziali.

In caso di persone fisiche, ha diritto alla detrazione anche il familiare convivente del possessore o detentore dell’immobile oggetto dell’intervento, purché sostenga le spese e le fatture e i bonifici siano a lui intestati. In pratica i soggetti che possono usufruire della detrazione sono molteplici (il proprietario, l'affittuario, oppure un familiare convivente dell'uno o dell'altro, ecc.), ovviamente non in modo cumulato. Ragionevolmente saranno i soggetti con maggiori redditi tassati ad essere avvantaggiati dalla detrazione in fase di dichiarazione dei redditi.

In caso di vendita dell'unità immobiliare sulla quale sono stati realizzati gli interventi, il venditore è libero di scegliere se continuare a usufruire della detrazione non utilizzata o trasferirla all'acquirente per i rimanenti periodi di imposta. La regola trova applicazione in tutte le ipotesi in cui si ha una cessione dell’immobile, anche nelle cessioni a titolo gratuito.
In assenza di specifiche indicazioni nell’atto di trasferimento, la Circolare 19/E ha stabilito che le detrazioni residue competano all’acquirente.

Nel caso specifico di vendita di una quota dell'immobile, l'Agenzia precisa che "il trasferimento di una quota di proprietà dell'immobile, da parte del proprietario esclusivo, non è idoneo a determinare un corrispondente trasferimento del diritto alla detrazione in favore dell'acquirente pro-quota, atteso che tale passaggio può verificarsi solo in presenza della cessione dell'intero immobile (Circolare 95/2000 e Circolare 24/2004)".
"Diversamente, il trasferimento della quota del 50% dell'immobile ristrutturato al soggetto che è già proprietario del restante 50%, comportando il consolidamento dell'intera proprietà dell'immobile in capo all'acquirente, realizza, di fatto, una fattispecie assimilabile alla cessione dell'intera unità immobiliare. In tale ipotesi, pertanto, la residua detrazione Irpef spettante in materia di ristrutturazioni del patrimonio edilizio, può essere trasferita alla parte acquirente che, per effetto della cessione pro-quota, diventa proprietaria esclusiva dell'immobile (Risoluzione 77/2009)".

In caso di decesso dell'avente diritto, la fruizione del beneficio fiscale si trasmette, per intero, esclusivamente all'erede che conservi la detenzione materiale e diretta del bene.

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Periodo d’imposta cui si riferiscono le detrazioni

È possibile detrarre dall’Irpef (l’imposta sul reddito delle persone fisiche) la parte di oneri sostenuti secondo le percentuali valide nel periodo di imposta considerato.

Per quanto riguarda l'anno 2013, bisogna ricordare che il decreto Crescita (Dl 22 giugno 2012, in vigore dal 26 giugno 2012, convertito in legge 134/2012) ha elevato – fino al 30 giugno 2013 – la percentuale 36% portandola al 50%, e ha modificato i massimali di spesa da 48.000 a 96.000 euro.
Il Dl 4 giugno, n. 63, convertito in legge 90/2013, ha aggiunto altri sei mesi alla scadenza di giugno, portandola al 31 dicembre 2013.

Pertanto, per tutto il periodo d’imposta 2013 (dichiarazione redditi nel 2014), vale la detrazione del 50% per un ammontare massimo di 96.000 euro. Se si tratta di un intervento iniziato l’anno precedente questa resta la soglia complessiva per tutto l’intervento, indipendentemente da come si sono ripartite le spese nei due anni.

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Quote della detrazione

La detrazione va ripartita in 10 anni. Non è più prevista per i contribuenti di 75 e 80 anni la possibilità di ripartire la detrazione, rispettivamente, in 5 o 3 quote annuali.

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Cumulabilità e compatibilità

La cumulabilità si riferisce alla possibilità di ottenere più benefici per uno stesso intervento. La compatibilità si riferisce alla possibile convivenza, nello stesso periodo, di due incentivi che premiano interventi diversi anche se spesso attigui (ad esempio diversi interventi nell'ambito di una stessa ristrutturazione edile).

La detrazione del 50% è cumulabile con le agevolazioni già previste sugli immobili oggetto di vincolo ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio (Dl 22 gennaio 2004, n. 42), ridotte nella misura del 50 per cento.

La detrazione è invece compatibile con la detrazione fiscale del 65% (ex 55%) per gli interventi di riqualificazione energetica degli edifici, a condizione che non riguardino la stessa tipologia di intervento per la quale si richiedono le detrazioni fiscali del 50%.

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Procedure

Per conoscere l'iter procedurale per l'accesso alle detrazioni, consulta "PROCEDURE 50% (ex 36%)" nel menu di destra.

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