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Approfondimenti

30 Maggio 2014

Il progetto per aiutare i condomini a risparmiare energia e rispettare l’ambiente

(Francesco Burrelli – Vice Presidente vicario di ANACI )

Un protocollo tecnico e gestionale pensato per facilitare gli Amministratori nel percorso verso il risanamento energetico, acustico, strutturale e architettonico dei complessi condominiali.

Perché il progetto Abitare Biotech?

Il progetto Abitare Biotech nasce dalla volontà dell’omonima associazione no profit, con l’ambizioso obiettivo di migliorare le prestazioni energetiche dei condomini esistenti per arrivare a classificarli nelle classi energetiche più alte (A e B). Il progetto Abitare Biotech mira, infatti, a una riduzione del 20% delle emissioni di CO2 nell’ambiente, in linea con gli obiettivi del PAES (Piano d’Azione per l’Energia Sostenibile).
Si attua attraverso l’applicazione di un protocollo pensato per gli Amministratori, che possa essere di aiuto nella corretta conduzione del condominio sia dal punto di vista della qualità della vita e della sicurezza degli abitanti, che da quello di una corretta interpretazione del concetto di sviluppo sostenibile nell'abitare collettivo, al quale nessuno di noi si può sottrarre.
Intervenire attraverso buone pratiche e azioni rivolte alla sostenibilità contribuirà, oltre al miglioramento della qualità della vita del condomino, anche a rendere le città più sicure, più pulite, più belle, più economiche, in una parola più "smart".
Il protocollo Abitare Biotech, con i suoi 89 requisiti esplicitati attraverso le sue linee guida, persegue la realizzazione dei concetti della sostenibilità, declinata nel suo triplice aspetto: ambientale, economico e sociale. Le ricadute che le linee guida hanno dal punto di vista ambientale sono evidenti e molteplici. Le più importanti sono il minor inquinamento, polveri e composti  organici volatili  in ambito urbano e il risparmio di risorse non rinnovabili. Le linee guida si pongono poi anche l'obiettivo più generale di concorrere, nel loro insieme, all'opera di sensibilizzazione di ogni cittadino, sui temi del rispetto per l'ambiente, delle buone pratiche, delle regole per la convivenza e la solidarietà.
Attraverso le azioni che il protocollo intende promuovere mediante l'applicazione ragionevole e guidata delle linee guida si persegue anche la valorizzazione economica della proprietà immobiliare.

Il protocollo di qualità

Abitare Biotech è un protocollo tecnico e gestionale per gli Amministratori di Condominio, un percorso guidato e certificato per il risanamento energetico, acustico, strutturale e architettonico dei complessi condominiali, finalizzato a creare una rete nazionale di tecnici qualificati, in grado di offrire, con certezza di costi e di risultati, consulenze di qualità per il miglioramento del sistema costituito dagli edifici e dagli impianti.
Il protocollo Abitare Biotech si attua attraverso l'applicazione delle Linee Guida, costituite da indicatori/requisiti che rappresentano tutte le varie componenti e che contribuiscono, nel loro insieme, a garantire qualità, benessere, comfort, economicità e sicurezza.
Gli 89 requisiti (che corrispondono ai petali di un girasole) sono suddivisi per categorie e hanno un punteggio differenziato (da 1 a 3 punti), in ragione del loro peso per il raggiungimento degli obiettivi di comfort, sostenibilità, efficienza e sicurezza.
Il punteggio massimo raggiungibile con il rispetto di tutti i requisiti è di 187 punti. La scala di assegnazione dei girasoli (da 1 a 6, ossia una classificazione dal meno al più virtuoso) è tarata con l’acquisizione dei seguenti range:

• 1 girasole: <20 punti
• 2 girasoli: da 21 a 50 punti
• 3 girasoli: da 51 a 70 punti
• 4 girasoli: da 71 a 90 punti
• 5 girasoli: da 90 a 110 punti
• 6 girasoli: >110 punti

Un condominio si ritiene possa essere considerato sufficientemente virtuoso se acquisisce più di 70 punti, quindi almeno 4 girasoli.

Le categorie

Le categorie prese in considerazione dal protocollo Abitare Biotech si possono così sintetizzare:

AUDIT (7 punti su 3 requisiti), che ha l’obiettivo di stimolare una diagnosi energetica di qualità (Green Energy Audit) e un processo di revisione continuo del Check-Up Abitare Biotech in funzione degli interventi.

DESIGN FOR ALL (9 punti su 3 requisiti), che stimola l’utilizzo di ausili e l’individuazione di percorsi per l’accessibilità totale dell’immobile.

SICUREZZA E CONFORMITÀ (58 punti su 31 requisiti), è la categoria con il maggior numero di requisiti sottolineando l’importanza cruciale del tema della sicurezza in condominio e degli interventi realizzabili: dagli adeguamenti alle norme antincendio, alla conformità dei parapetti e delle vetrate di sicurezza, all’assenza di pericoli nelle parti comuni, alla garanzia di sicurezza per la manutenzione (linee vita), alla presenza di sistemi per il controllo degli accessi e videosorveglianza, all’adeguamento degli impianti, fino alla conformità edilizia.

ENERGIA (49 punti su 17 requisiti), in questa categoria si valutano i parametri che influenzano maggiormente l’efficienza energetica a tutti i livelli: prestazioni dell’involucro, tipologie di impianti e di combustibili, presenza di sistemi di regolazione e controllo, efficienza degli impianti elettrici e di illuminazione, presenza di impianti a fonti rinnovabili e di documenti programmatici che ne regolino l’installazione.

COMFORT E QUALITÀ (22 punti su 13 requisiti), in questa categoria troviamo i requisiti relativi al miglioramento del benessere interno ed esterno in funzione dell’isolamento acustico, del comfort luminoso, del corretto mantenimento del verde e della pavimentazione esterna ai fini del controllo microclimatico.

ACQUA (8 punti su 4 requisiti), il tema della risorsa idrica viene valorizzato assegnando punteggi ai sistemi per il recupero delle acque piovane, alla presenza di un depuratore a microfiltrazione e di un sistema per la distribuzione di acqua potabile a uso condominiale, nonché alla contabilizzazione per la sensibilizzazione alla riduzione degli sprechi.

ATTREZZATURE COMUNI (28 punti su 17 requisiti), a questa categoria appartengono quei requisiti che fanno riferimento alla disponibilità di attrezzature a uso comune come il defibrillatore, la guardiola presidiata, le aree di svago e di ricovero di carrozzine e passeggini per bambini, la sala riunioni, le aree attrezzate per cicli e motocicli e per la ricarica dei veicoli elettrici, il wireless condominiale, il cargo bike e il locale adeguatamente dimensionato per la raccolta differenziata dei rifiuti.

DOCUMENTAZIONE TECNICA (6 punti su 3 requisiti), fa riferimento alla compilazione e aggiornamento del Fascicolo del fabbricato, all’acquisizione della certificazione energetica e, in caso di contratti di gestione calore, alla presenza di un resoconto trasparente del consumo di energia.

Il ruolo dell’Amministratore di condominio

Nel progetto Abitare Biotech, l’Amministratore riveste un ruolo fondamentale diventando "ambasciatore virtuoso" dell’innovazione e della sostenibilità, con l’obiettivo principe di promuovere il protocollo di qualità e diffondere la consapevolezza e le potenzialità della riqualificazione edilizia, in funzione della valorizzazione - anche economica - dell’immobile.
Il suo compito - grazie all’aiuto di un tecnico esperto di efficienza energetica, comfort e anche di sicurezza - è quello di prendere coscienza del "livello" di qualità del condominio che amministra e informare adeguatamente l’assemblea, affinché siano adottati tutti gli interventi necessari a renderlo virtuoso ed esemplare, a tutto vantaggio dei suoi proprietari.

Il ruolo del tecnico esperto

Al progettista – figura nuova ed esperta in materia - spetta il compito di individuare, attraverso la diagnosi energetica (meglio se utilizzando procedure di qualità), le azioni e valutarne la convenienza tecnico-economica. Il tecnico certificatore rilascia l’attestato di prestazione energetica, assumendosi la responsabilità di garantire i dati contenuti nel certificato, nei confronti degli utenti, i quali, nel tempo, ne verificheranno la veridicità, misurando anche i consumi.
L’Amministratore di condominio potrà, dunque, fare affidamento su un ulteriore esperto (quello qualificato per operare con il protocollo Abitare Biotech), che può anche coincidere con colui che effettua la diagnosi, e che avrà il compito di valutare lo stato globale dell’edificio, attraverso una prima assegnazione di girasoli; individuando, nel contempo, i requisiti potenzialmente più prioritari su cui il condominio può investire per attuare azioni utili alla valorizzazione energetico-ambientale globale.
Ha, inoltre, il compito di corredare i risultati del Check-Up Abitare Biotech, con una relazione sintetica delle potenzialità di intervento sull’edificio, suddivise per priorità rispetto a un’analisi tecnica costi-benefici. La relazione deve tenere conto del miglioramento della qualità globale del comfort, della sicurezza, dell’accessibilità e dell’efficienza energetica.

La formazione

Sia il tecnico progettista che l'Amministratore condominiale devono avere come obiettivo prioritario il soddisfacimento sia degli abitanti del condomino, dal punto di vista della sicurezza, dell'interesse economico e della qualità dei servizi offerti, che dell'ambiente nel suo significato più generale.
Il loro comportamento deve essere improntato a trasparenza e competenza e il tutto deve essere garantito da una condotta deontologica irreprensibile. La trasparenza si riconduce a questioni di comportamento, ma la competenza si riferisce a un processo di aggiornamento continuo, che non può mai venire interrotto se si vuole garantire un ottimo livello di qualità di amministrazione contabile e tecnologica.
Per questo la formazione deve essere mirata e dedicata ai due profili a cui il protocollo Abitare Biotech si rivolge: l’Amministratore di condominio e il tecnico esperto.
Ogni corso prevede un esame finale effettuato da SACERT, Ente di certificazione delle competenze, che si configura come ente di terza parte per la verifica della professionalità acquisita in relazione all’utilizzo del protocollo Abitare Biotech. Sarà compito di SACERT anche mantenere aggiornato l’elenco ufficiale pubblico degli Amministratori e dei professionisti certificati, garantendo la trasparenza e l’aggiornamento delle competenze dei soggetti titolati a saper interpretare (Amministratori) o a redigere (tecnici esperti) un Check-Up Abitare Biotech.

>> Ricordiamo ai nostri lettori che il progetto Abitare Biotech sarà presentato in occasione dell'XI congresso ANACI, dove si terrà la "Tavola rotonda sulle novità dell'istituto condominiale e sull'amministratore professionista". Per maggiori informazioni, vedi i Riferimenti qui in basso.

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