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Archivio Certificazione energetica - tempi

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Attestato di Certificazione energetica: i tempi previsti dal Dlgs 192/2005, le correzioni del Dlgs 112/2008 e le disposizioni del Dlgs 28/2011

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La norma che annullava l'atto di compravendita
La procedura di infrazione europea
Le disposizioni del Dlgs n. 28/2011
La clausola nei contratti di compravendita e locazione
L'abrogazione dell'autodichiarazione
Il coordinamento con la normativa regionale
L'indice di prestazione energetica negli annunci commerciali di vendita

L’obbligo di dotare gli edifici di Attestato di Certificazione energetica, così come previsto dal Dlgs 192/2005, è definito in questi tempi:

• a partire dal 1° gennaio 2007, su tutto il territorio nazionale gli edifici di nuova costruzione devono essere dotati dell'Attestato di Certificazione Energetica;

a partire dal 1° gennaio 2007, su tutto il territorio nazionale è necessario l’Attestato di Certificazione Energetica per accedere agli incentivi  e alle agevolazioni fiscali nazionali finalizzati al miglioramento delle prestazioni energetiche degli edifici esistenti (vedi  "Detrazioni 55%" nel menu di destra);

• a partire dal 1° luglio 2007, tutti gli edifici esistenti con superficie utile superiore ai 1000 m² devono essere dotati dell'Attestato in caso di trasferimento a titolo oneroso (compra-vendita) dell'intero immobile;

• a partire dal 1° luglio 2008, anche gli edifici esistenti con superficie utile fino a 1000 m² devono essere dotati di certificazione in caso di trasferimento a titolo oneroso (compra-vendita) dell'intero immobile;

a partire dal 1° luglio 2009, anche le singole unità immobiliari devono essere dotate di certificazione in caso di trasferimento a titolo oneroso.

Nota Bene
Ciò premesso, si ricorda che le modalità di rilascio dell’Attestato di Certificazione Energetica vengono definite dalle singole Regioni (vedi area Politiche regionali nel menu principale in alto). Fino a che il sistema regionale non è operativo, ci si riferisce alle Linee Guida sulla  certificazione energetica contenute nel Dm Sviluppo economico del 26 giugno 2009 (vedi voce nel menu di sinistra).

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La norma che annullava l'atto di compravendita

Il testo orginale del Dlgs 192 citava al comma 3 dell'articolo 6 e al comma 8 dell'articolo 15:

3. Nel caso di compravendita dell'intero immobile o della singola unità immobiliare, l'attestato di certificazione energetica è allegato all'atto di compravendita, in originale o copia autenticata.
8. In caso di violazione dell'obbligo previsto dall'articolo 6, comma 3, il contratto è nullo.

Il Dlgs 112/2008 (convertito nella legge 6 agosto 2008, n. 133), ha abrogato i due commi, sostituendoli con il seguente testo (vigente):

3. Nel caso di trasferimento oneroso di interi immobili o di singole unità immobiliari già dotati di attestato di certificazione energetica (...) detto attestato è allegato all'atto di trasferimento (...)

8: Testo abrogato

Pur essendo eliminata la sanzione della nullità del contratto per chi non avesse allegato l'attestato, non è però cessato l'obbligo di dotare l'immobile di una certificazione, comunque prevista dalla normativa nazionale vigente. Pertanto, la violazione dell'obbligo di consegnare la certificazione, anche se non può invalidare l'atto di trasferimento, può essere fonte di responsabilità civile del venditore verso l'acquirente, quanto meno per la mancata informazione sull'inesistenza del documento. Trattandosi di un obbligo previsto da una disposizione legislativa, l'acquirente ha il diritto di sapere che non è stato rispettato e conseguentemente agire in sede di trattativa sul prezzo.

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La procedura di infrazione europea

Quanto disposto Dlgs 112/2008 non è bastato alla Commissione Europea che il 24 novembre 2010, aveva aperto una procedura di infrazione a carico dello Stato italiano per il mancato rispetto della Direttiva 2002/91/CE sul rendimento energetico in edilizia.

Per evitare che lo Stato italiano venisse citato dinanzi alla Corte di Giustizia europea, con l'articolo 13 del Decreto legislativo 3 marzo 2011, n. 28 il governo ha provveduto a modificare gli articoli 1 e 6 del Dlgs 192/2005.

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Le disposizioni del Dlgs n. 28/2011

Il Decreto legislativo 3 marzo 2011, n. 28 interviene a modificare alcuni articoli del Decreto legislativo 19 agosto 2005, n. 192 in materia di certificazione energetica. Le novità introdotte riguardano:

• i contratti di compravendita e locazione;

• gli annunci commerciali di vendita degli immobili.

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La clausola nei contratti di compravendita e locazione

Dal 29 marzo 2011, nel contratto di compravendita come anche nel contratto di locazione di edifici o di singole unità immobiliari, deve essere inserita una clausola con la quale l'acquirente o il locatario danno atto di aver ricevuto le informazioni e la documentazione relativa alla certificazione energetica dell'edificio.

Per la locazione, la clausola va inserita solo nel caso di unità immobiliari già dotate di Attestato di Certificazione Energetica "ai sensi dei commi 1, 1-bis , 1-ter e 1-quater" del Dlgs 192/2005, e cioè:

• gli edifici dotati di ACE perchè costruiti o radicalmente ristrutturati successivamente all'8 ottobre 2006 (comma 1);

• gli edifici dotati di ACE perchè venduti (comma 1-bis):
- dopo il primo luglio 2007, termine entro il quale gli edifici con superficie utile superriore a 1000 metri quadri se venduti dovevano essere dotati di ACE
- dopo il primo luglio 2008, termine entro il quale gli edifici con superficie utile fino a 1000 metri quadri se venduti dovevano essere dotati di ACE
- dopo il primo luglio 2009, quando anche le singole unità immobiliari se vendute dovevano essere dotate di ACE.

• gli edifici dotati di ACE perchè, a partire dal primo luglio 2007, hanno usufruito di incentivi o agevolazioni finalizzati al miglioramento delle prestazioni energetiche (comma 1-ter);

• gli edifici pubblici dotati di ACE perchè si sono stipulati o rinnovati contratti relativi alla gestione dei loro impianti termici o di climatizzazione dopo il primo luglio 2007 (comma 1-quater).

Questo è quanto disposto dall'articolo 13 del Decreto legislativo 3 marzo 2011, n. 28 che interviene a modificare gli articoli 1 e 6 del Dlgs 192/2005.

Articolo 13 Dlgs 28/2011:
Certificazione energetica degli edifici
1. Al decreto legislativo 19 agosto 2005, n. 192, sono apportate le seguenti modificazioni:
a) all'articolo 1, comma 2, la lettera c) è sostituita dalla seguente:
"c) i criteri generali per la certificazione energetica degli edifici e per il trasferimento delle relative informazioni in sede di compravendita e locazione; "
b) all'articolo 6, comma 1-bis, sono soppresse le parole: "con riferimento al comma 4";
c) all'articolo 6, dopo il comma 2-bis, sono inseriti i seguenti: "2-ter. Nei contratti di compravendita o di locazione di edifici o di singole unità immobiliari è inserita apposita clausola con la quale l'acquirente o il conduttore danno atto di aver ricevuto le informazioni e la documentazione in ordine alla certificazione energetica degli edifici. Nel caso di locazione, la disposizione si applica solo agli edifici e alle unità immobiliari già dotate di attestato di certificazione energetica ai sensi dei commi 1, 1-bis, 1-ter e 1-quater.
2-quater. Nel caso di offerta di trasferimento a titolo oneroso di edifici o di singole unità immobiliari, a decorrere dal 1° gennaio 2012 gli annunci commerciali di vendita riportano l'indice di prestazione energetica contenuto nell'attestato di certificazione energetica".

Secondo una nota diramata dal Consiglio Nazionale del Notariato (vedi menu di destra), sebbene sia formalmente sufficiente utilizzare per stesura della clausola una riproduzione delle parole usate dal legislatore, "la migliore e più corretta interpretazione della normativa (in senso sostanziale) suggerisce di inserire nella clausola specifici riferimenti alla documentazione consegnata (numeri di identificazione, data, autore dell’ACE.

La medesima nota afferma altresì che:

non sono più consentite le “deroghe consensuali” alla consegna della documentazione, cioè le parti non possono più dispensare il venditore dalla consegna dell'ACE e conseguentemente agire in sede di trattativa sul prezzo;

sono equiparabili alla compravendita la permuta, la vendita di eredità, di quota di eredità o di azienda, nelle quali, naturalmente, siano ricompresi edifici o unità immobiliari per le quali sussiste l’obbligo di dotazione dell'ACE;

la clausola può non essere inserita quando la norma regionale non prevede l'obbligo di dotazione dell'Attestato di Certificazione Energetica, come nel caso di edifici tendenzialmente neutri quanto al consumo energetico, quali i box, le cantine, le autorimesse, i depositi, ecc.

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L'abrogazione dell'autodichiarazione

Il Dm 26 giugno 2009 (Linee guida nazionali per la certificazione energetica degli edifici) prevedeva che il proprietario dell'edificio, consapevole della scadente qualità energetica dell'immobile, potesse scegliere di ottemperare agli obblighi di legge attraverso una sua dichiarazione in cui affermava che l'edificio era di classe energetica G.
La Commissione europea il 29 settembre 2011 ha avviato una seconda procedura di infrazione. Nel nuovo richiamo la Commissione sottolinea che consentire ai proprietari l'autocertificazione del rendimento energetico dell'immobile (nella classe peggiore), priva il nuovo acquirente di informazioni adeguate sul rendimento dell'edificio e su come migliorarlo. Per evitare condanna e multa, lo Stato italiano è corso ai ripari emanando il Dm 22 novembre 2012 che ha abrogato il paragrafo 9 delle Linee guida concernente l'autodichiarazione del proprietario. Dal 13 dicembre 2012 (data di pubblicazione in Gazzetta ufficiale del decreto) l'autodichiarazione da parte del proprietario dell'appartenenza dell'immobile alla classe energetica più bassa (G) non può più essere utilizzata.

Attenzione: essendo il decreto una norma di rango superiore, le norme regionali che ancora consentono l'utilizzo dell'autocertificazione non hanno più valore.

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Il coordinamento con la normativa regionale

Alcune regioni (come per esempio Lombardia e Liguria), nonostante la norma nazionale non lo prevedesse più, hanno ripristinato l'obbligatorietà di allegare l'Attestato di certificazione energetica agli atti di compravendita. Il dibattito giuridico sulla legittimità delle regioni di normare su una questione (la nullità dei contratti) di stretta competenza dello Stato è stata materia di numerevoli discussioni. D'altra parte è indubbia la prevalente competenza delle regioni in materia di Certificazione energetica.

Per conoscere nel dettaglio quanto disposto dalla normativa regionale, riportiamo qui di seguito l'elenco delle regioni che hanno già legiferato in materia di certificazione energetica riferita alla compravendita e alla locazione, rimandando ai quadri generali per ulteriori approfondimenti.


NORME REGIONALI SULL'ACE IN CASO DI COMPRAVENDITA E LOCAZIONE

REGIONE

COMPRAVENDITA

LOCAZIONE

EMILIA ROMAGNA

Deliberazione Assemblea legislativa 4 marzo 2008, n. 156

A partire dal 1° luglio 2009, in caso di compravendita di un intero immobile o di singole unità immobiliari, l’Attestato di Certificazione Energetica.
Deve essere prodotto a cura del venditore e allegato al contratto, in originale o in copia autenticata.

In caso di locazione di un intero immobile o di singole unità immobiliari, l’Attestato di Certificazione Energetica è obbligatorio a partire dal 1° luglio 2010.
Deve essere prodotto a cura del proprietario, che deve consegnarlo al locatario in copia conforme all'originale.

Vai al quadro completo sulla certificazione energetica in
Emilia Romagna

FRIULI VENEZIA GIULIA

Legge regionale 18 agosto 2005, n. 23

 

A partire dal 1° gennaio 2012, la Regione ha previsto che la certificazione VEA di sostenibilità energetico ambientale degli edifici debba essere “presentata dal soggetto alienante, in originale o in copia conforme all'originale, in sede di stipula dell'atto di trasferimento dell'immobile”.

Sempre dal 1° gennaio 2012, la Regione ha previsto che una copia della certificazione VEA  deve essere  consegnata  al locatario, al momento della sottoscrizione del contratto.

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Friuli Venezia Giulia

LIGURIA

Legge regionale 29 maggio 2007, n. 22

L’obbligo della certificazione è prevista in caso di compravendita:
- dall'8 novembre 2008 l'obbligo di certificazione è per gli edifici con superficie utile superiore a 1.000 m² oggetto di compravendita o locazione
- dall'8 novembre 2008 l'obbligo è esteso agli edifici interi fino a 1.000 m²
- dall'8 maggio 2009 alle singole unità immobiliari.

Come compravendita

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LOMBARDIA

Legge regionale 11 dicembre 2006, n. 24

L’obbligo della certificazione è prevista in caso di compravendita:
- da settembre 2007, l’Attestato di Certificazione Energetica deve essere prodotto in caso di vendita dell’intero immobile;
- dal 1° luglio 2009, l’Attestato di Certificazione Energetica deve essere prodotto in caso di vendita di singole unità immobiliari.
In caso di compravendita, l’Attestato deve essere allegato, in originale o in copia certificata conforme, all’atto di trasferimento a titolo oneroso

Dal 1° luglio 2010, l’Attestato di Certificazione Energetica deve essere prodotto in caso di stipula o rinnovo di contratti di locazione dell’intero edificio o della singola unità immobiliare.

Una copia conforme all’originale dell’attestato deve essere consegnato al locatario.

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PIEMONTE

Legge regionale 28 maggio 2007, n. 13

In caso di compravendita di un intero immobile o di singole unità immobiliari, l’Attestato di Certificazione Energetica deve essere allegato al contratto, in originale o in copia autenticata, a cura del venditore. Per le unità immobiliari che fanno parte di un edificio servito da un impianto di riscaldamento centralizzato occorre produrre la certificazione energetica dell'intero edificio.

In caso di locazione di un intero immobile o di singole unità immobiliari, l’Attestato di Certificazione Energetica deve essere messo a disposizione del locatario o ad esso consegnato in copia dichiarata dal proprietario conforme all’originale in suo possesso. Per le unità immobiliari che fanno parte di un edificio servito da un impianto di riscaldamento centralizzato occorre produrre la certificazione energetica dell'intero edificio.

Vai al quadro completo sulla certificazione energetica in Piemonte

TOSCANA

Legge regionale 24 febbraio 2005, n. 39

In caso di compravendita di un intero immobile o di singole unità immobiliari, l’Attestato di Certificazione Energetica deve essere prodotto a cura del venditore. Prima della vendita dell'immobile, il proprietario deve incaricare un soggetto certificatore abilitato di redarre l'Attestato di Certificazione Energetica e trasmetterlo agli enti competenti attraverso il sistema informativo regionale sull'efficienza energetica.
Negli atti di trasfermimento dell'immobile deve essere fatta menzione del numero di identificazione dell'ACE attribuito dal sistema informativo regionale.

In caso di locazione di un intero immobile o di singole unità immobiliari, l’Attestato di Certificazione Energetica deve essere prodotto a cura del proprietario. Prima della stipula del contratto di locazione, il proprietario deve incaricare un soggetto certificatore abilitato di redarre l'Attestato di Certificazione Energetica e trasmetterlo agli enti competenti attraverso il sistema informativo regionale sull'efficienza energetica. Nel contratto di locazione deve essere fatta menzione del numero di identificazione dell'ACE attribuito dal sistema informativo regionale.

Vai al quadro completo sulla certificazione energetica della Toscana

SICILIA

Decreto dirigenziale 3 marzo 2011

In caso di compravendita o di locazione, l'attestato di certificazione energetica deve essere redatto in tempo utile per essere reso disponibile al momento della stipula dell'atto di compravendita o del contratto di locazione Come compravendita
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TRENTINO ALTO ADIGE

PROVINCIA DI BOLZANO

Legge provinciale  11 agosto 1997, n. 13

Compravendita: la validità del certificato energetico Casa Clima, rilasciato per l'intero edificio, è estesa anche alle singole unità abitative dello stesso edificio.
In caso di edifici che ancora non dispongono del certificato energetico Casa Clima, le singole unità immobiliari possono essere dotate di un Attestato di Qualificazione Energetica secondo le disposizioni nazionali.
Come compravendita
 Vai al quadro completo sulla certificazione energetica della Provinca di Bolzano

PROVINCIA DI TRENTO

Legge provinciale 4 marzo 2008, n. 1

In recepimento della normativa nazionale, la provincia ha disposto che "nei casi previsti dalla normativa statale relativamente ai trasferimenti a titolo oneroso e alle locazioni di interi immobili o di singole unità immobiliari, per i quali è prevista la redazione dell'attestato di certificazione energetica, il medesimo deve essere redatto secondo i criteri e le modalità previste dalla normativa provinciale" Come compravendita
Vai al quadro completo sulla certificazione energetica della Provincia di Trento

VALLE D'AOSTA

Legge regionale 18 aprile 2008, n. 21

Nel caso di trasferimento di proprietà a titolo oneroso di un intero edificio o di singole unità immobiliari, l'attestato di certificazione energetica è messo a disposizione dell'acquirente a cura del venditore. Come compravendita

Vai al quadro completo sulla certificazione energetica della Valle d'aosta

 

Per conoscere quanto disposto dalle altre Regioni in materia di certificazione energetica vedi area Politiche regionali nel menu principale in alto.

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L'indice di prestazione energetica negli annunci commerciali di vendita

Dal 1° gennaio 2012 gli annunci immobiliari che hanno per oggetto la vendita di edifici, dovranno riportare l'indice di prestazione energetica dell'edificio, in genere rappresentato con un sistema di valutazione basato su classi energetiche contrassegnate da lettere che vanno dalla A (più efficiente) alla G (meno efficiente) e presente nell'Attestato di Certificazione Energetica.

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