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31 Dicembre 2013

APE, atti di vendita e locazione: il solito pasticcio normativo

(Maria Antonietta Giffoni)

La Legge di stabilità 2014 appena varata e il decreto "Destinazione Italia" hanno normato in contemporanea sull'obbligo di allegazione dell'Attestato di prestazione energetica degli edifici, ma in modo scoordinato: prima multe e poi rinvii.

Un po' di storia

Un po' di storia sul susseguirsi degli atti normativi è necessario per spiegare al meglio il pasticcio normativo che i nostri legislatori sono riusciti a produrre nella corsa al varo di alcuni decreti urgenti di fine anno.

Nel giugno scorso, il Dl 63/2013 (convertito in Legge 90/2013) ha recepito la Direttiva 2010/31/Ue sulla prestazione energetica degli edifici, intervenendo a modificare il Dlgs 192/2005.

Tra le nuove disposizioni introdotte ce n'era una riguardante l'obbligo di allegazione dell'Attestato di Prestazione Energetica ai contratti di vendita, di trasferimento a titolo gratuito e di locazione (Articolo 6, comma 3 e 3 bis, di modifica all'articolo 6 del Dlgs 192/2005).

Secondo tali disposizioni, l'attestato di prestazione energetica doveva essere allegato:

• ai contratti di vendita,

• agli atti di trasferimento di immobili a titolo gratuito,

• ai nuovi contratti di locazione,

pena la nullità degli stessi.

Dopo questa prima modifica all'articolo 6 del 192, se ne sono susseguite altre due non coordinate tra loro.

Il pasticcio normativo

Seconda modifica: Decreto legge 145/2013 (Destinazione Italia)

Il Decreto-legge 23 dicembre 2013, n. 145, cosiddetto "Destinazione Italia" - entrato in vigore il 24 dicembre 2013 - al comma 7 dell'articolo 1 aveva, a sua volta, modificato l'articolo 6 del Dlgs 192. Sostituendo i commi 3 e 3 bis con un unico comma 3, la nuova norma ha inciso profondamente sugli obblighi di allegazione, informativa e consegna dell'Attestato, lasciando invece immutata la disciplina vigente in tema di dotazione.

Le novità più significative riguardano l'eliminazione del concetto di "nullità degli atti", come sanzione in caso di violazione dell'obbligo di allegazione, e la sua sostituzione con  sanzioni amministrative pecuniarie che vanno da 1.000 a 18.000 euro (per maggiori informazioni vedi voce "Obbligo Ape" nei riferimenti).

Terza modifica: Legge 147/2013 (Legge di stabilità 2014)

Senza tener conto di quanto già disposto dal decreto Destinazione Italia, il Governo, con il comma 139 della Legge di stabilità 2014 (che entra in vigore il 1° gennaio 2014) è intervenuto a modificare ancora l'articolo 6 del Dlgs 192/2005.

Mantenendo il vecchio comma 3, la modifica ha interessato il vecchio comma 3-bis (che, ribadiamo, erano stati entrambi cancellati dal Decreto legge 145/2013).

Secondo le nuove disposizioni, l'obbligo di allegazione decorre dalla data di entrata in vigore dei decreti attuativi previsti dal comma 12, articolo 6 del medesimo decreto legge. E cioè quei decreti che dovranno intervenire a modificare le Linee guida per la certificazione energetica, emanate con il Dm Sviluppo economico 26 giugno 2009, e che dovranno definire le metodologie di calcolo e i requisiti minimi necessari per superare le attuali regole basate sul rendimento energetico, definite dal Dpr 59/09. 

Ora ci chiediamo - e lo chiediamo anche a giuristi più esperti di noi che possono scriverci a redazione@nextville.it - come è possibile intervenire a modificare commi che un precedente decreto aveva cancellato? Quale delle due disposizioni è ora valida?

E infine una postilla

Sono anni, ormai, che alcune categorie di professionisti osteggiano caparbiamente la nullità degli atti di vendita e locazione per mancanza di allegazione dell'APE, operando una forte azione di lobby sul Governo per evitarla. A onor del vero, la nullità dell'atto comporta seri problemi, in specie in quelle Regioni che non si sono ancora "attrezzate" per avviare la macchina amministrativa di gestione degli Attestati.

Ma non sarebbe più semplice adottare provvedimenti o una qualche forma di ausilio per far sì che, chi deve adeguarsi, lo faccia al più presto?

Non dimentichiamo che, nel recente passato, l'Italia ha subito ben due richiami della Commissione Ue per non aver recepito correttamente la Direttiva sulla prestazione energetica degli edifici proprio in relazione all'obbligo di allegazione. I due richiami si sono poi tradotti in un deferimento alla Corte di Giustizia europea, la cui azione è stata evitata con il varo del Dl 63/2013 del giugno scorso.

Ora, non è detto che il comminare semplici multe o, peggio, il rimandare l'obbligo di allegazione a data da destinarsi, non ci faccia rischiare ancora simili provvedimenti da parte dell'Ue.

E pensare che tutti, ma proprio tutti: gli imprenditori e gli artigiani con le loro associazioni di categoria, gli operai con i loro sindacati e persino alcune grandi Utilities credono che l'efficienza energetica sarà l'unico grande volano in grado di far ripartire il settore dell'edilizia (e non solo quello).

Ma nel frattempo Governo e Parlamento stentano. E, purtroppo, anche questa non è una novità.

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